La inversión hotelera en España volvió a crecer en 2022 y se acercó a las cifras alcanzadas en 2017 y 2018, los años que han marcado, hasta ahora, el techo en estas operaciones. Este tercer mejor registro histórico se fijó en 3.279 millones de euros invertidos en el mercado hotelero español, según se refleja en el Informe de Inversión Hotelera en España elaborado por Colliers. Por segundo año consecutivo, la cifra superó los 3.000 millones de euros, con un aumento del 3,1% respecto a 2021, cuando se alcanzaron los 3.100 millones de euros.

El año pasado se realizaron 133 operaciones de compraventa de hoteles en funcionamiento, con un total de 17.754 habitaciones, y otras treinta entre inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero. La cifra supera ligeramente la conseguida en 2021, cuando se vendieron 127 hoteles, pero queda por detrás en el número de habitaciones, 19.043, lo que da una medida del tamaño de los activos.

Inversión extranjera
Como viene haciendo desde 2015, el capital extranjero volvió a liderar este tipo de operaciones, hasta tal punto que, del total invertido en 2022 en el sector, el 72% del capital llegó del exterior. Fueron 2.368 millones de euros que procedían de inversores de la talla del fondo soberano de Singapur GIC, el vehículo de inversión Sancus Capital, el grupo israelí Fattal –propietario de la cadena Leonardo–, Brookfield, Engel & Völkers y Eurazeo & PSP Investments.

Entre las operaciones más relevantes, 2022 destaca por la llegada a España de nuevos fondos institucionales, como Cerberus, que adquirió la cadena Ferrer Hoteles; la gestora suiza Pictet, compradora del Kympton Aysla Mallorca y el Hotel Expo Valencia; y el fondo americano Fortress, que se adjudicó una cartera de activos de Sareb.

El vacacional supera al urbano
En cuanto a la tipología de los activos, el segmento vacacional, con un 58% del total, ha recuperado el liderazgo que mantenía desde 2016 pero que había perdido en 2021. Ha ocurrido a pesar de las importantes operaciones que Madrid y Barcelona han acogido en el segmento urbano. La capital, de hecho, con 803 millones de euros que suponen el 34%, ha liderado ese segmento, frente a las islas Baleares, que se sitúan en cabeza del vacacional con 33 operaciones que suman 913 millones de euros. Nada menos que siete operaciones realizadas en Madrid se han cerrado por encima de los cincuenta millones de euros.

Las grandes operaciones de portafolio han engrosado las cifras de 2022, con catorce carteras que, juntas, representan el 41% de la inversión alcanzada, con un volumen de 1.352 millones de euros. Suman cincuenta hoteles y 7.691 habitaciones. El hecho de que más de un tercio de la inversión total se haya destinado a hoteles de cinco estrellas y gran lujo ha elevado el precio medio de la habitación transaccionada hasta los 168.800 euros, un 7% más que en 2021, que ya supuso un récord.

Un millón de euros por habitación
Entre las operaciones que subieron esa media se encuentran la venta del Bless Hotel Madrid y el Rosewood Villa Magna, también en la capital, que han superado el millón de euros por habitación. Otros dos hoteles madrileños y uno balear, el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid y el Iberostar Las Letras Gran Vía, se han vendido por más de 500.000 euros por habitación.

Como explica la managing director de hoteles en Colliers, Laura Hernando, “los inversores han preferido destinar su liquidez, en un mercado marcado por la incertidumbre, a la compraventa de activos prime, impulsando en consecuencia los precios medios de los hoteles”. En cuanto al año que ahora comienza, Hernando afirma que lo hace “con una buena inercia de operaciones en pipeline por valor de más de 2.000 millones de euros”.

Esa cifra, junto al resurgimiento de la demanda turística, le hacen mostrarse positiva en “en cuanto a las perspectivas del nuevo año, a pesar de que, previsiblemente, la incertidumbre nos continuará acompañando”. En lo que respecta a la crisis inflacionaria y las fuertes subidas de tipos de interés para combatirla, Hernando opina que muchos inversores esperarán a la estabilización en el corto plazo. “Entre tanto, los inversores con mayor liquidez y presión compradora dirigirán su foco hacia los activos más prime, por su alta liquidez y menor sensibilidad a la incertidumbre, o a activos obsoletos con altas necesidades de capex, en función de su perfil core o value-added, respectivamente”, concluye. 

^{Fotos: Colliers}